Menu
HOGYAN GYŐZZÜK MEG A
LAKÁSTULAJDONOSOKAT?
MENNYI LAKBÉRT FIZETÜNK?
Az ügynökség-modell lényege, hogy a tulajdonos
önként adja bérbe a lakását és kevesebbet kap
érte, mint a piaci lakbér.
Hogy mennyivel, mikor, miért fizethet kevesebbet a
lakásért az ügynökség a tulajdonosnak, arra
tulajdonosi csoportonként más és más lehet a válasz
– ezt egy piac- és véleménykutatással érdemes felderíteni.
Fő szempontok lehetnek az ármegállapításkor:
Mik a piaci árak (ill. mik lesznek, amikorra beindulhat az
ügynökség?)
Milyen tulajdonosi csoportokat lehet bevonni? Hogyan térnek el a
lakbér-várakozásaik? (pl. tartósan külföldön dolgozó
magántulajdonos, ingatlanfelértékelődésre spekuláló üzleti
befektető)
Mekkora hozamot várnak el ezek a csoportok (akár a fenntartási
költségekhez képest, akár az ingatlan piaci értékéhez képest,
akár a tisztán piaci lakbérekhez képest)?
A hozamon kívül milyen megfontolások mérsékelhetik a
lakbér-elvárásokat? Például nincs idejük bérlőt keresni, a
szerződést megírni, karbantartási feladatokat intézni, stabil
bevételre van szükségük, vagy szívesen segítenének bizonyos,
érdemesnek gondolt bérlőknek?
Az ügynökség árazásában tehát a piaci árak mellett a
bérbeadóknak kínált szolgáltatásokat és az esetleges
adóelőnyöket is figyelembe kell venni.
MILYEN IDŐTÁVRA
SZERZŐDÜNK,
MILYEN
GARANCIÁKKAL?
A bérlők számára a hosszabb (legalább fél éves) szerződés
előnyösebb, mivel így kevesebbszer kell költözniük. A
tulajdonosok számára, ha befektetésként tekintenek a
lakásra (és nem csak átmenetileg akarják hasznosítani),
szintén előnyösebb a hosszú távú, akár több éves szerződés,
de fontos lehet számukra, hogy ha úgy adódik, méltányos
feltételekkel fel tudják mondani.
Az ügynökség úgy tud versenyképes ajánlatot
adni (és építeni az önkormányzat meglévő
kapacitásaira), ha a szerződésben vállalja,
hogy megbízható bérlőket közvetít, garantálja
a lakbér megfizetését, monitorozza a
közműszámlák befizetését, és biztosítja a
bérlő által okozott károk megtérítését.
Érdemes-e garanciát adni a bérleti díj
folyamatos fizetésére (akkor is, amikor nincs
bérlő)?
HÁTRÁNYA:
magasabb átlagos költséget és nagyobb kockázatot jelent az
Ügynökségnek, több kapacitás kell a sérülékeny, mentorálásra
vagy más szolgáltatásokra szoruló ügyfelek szűrésére,
kapacitás a bérlemények és bérlők folyamatos ellenőrzésére
ELŐNYE:
stabil pénzügyi helyzete stabil és kapacitás esetén komoly
versenyelőnyt jelent, és alacsonyabb lakbért és kauciót
alkudhatunk ki. Marketingelni is könnyebb
MILYEN FUNKCIÓKAT
VÁLLALJON AZ ÜGYNÖKSÉG?
Az ügynökség akkor lesz vonzó és fenntartható, ha jól kezeli
azokat a kockázatokat, amiktől a lakástulajdonosok leginkább
tartanak, és csökkenti a bérlőkkel kapcsolatos teendőiket.
Az ügynökség vállalhatja, hogy:
- megbízható bérlőket közvetít
- a lakás tulajdonságaihoz rendelt lakbér-formulát ajánl
- megírja a szerződést, választható mintaszerződéseket kínál
- adminisztrálja a szerződést
- kapcsolatot tart a bérlővel
- beszedi a bérleti díjat
- akkor is fizet bérleti díjat, ha épp üres a lakás
- biztosítást köt a bérlő által okozott károk megtérítésére
- elvégzi a műszaki karbantartást
- segít a lakást is kímélő beköltözésben
- konfliktusok esetén békéltetést biztosít
További szempont, hogy ezek közül mi az, amiben az ügynökséget
létrehozó intézménynek már van tapasztalata, mit tud könnyen
megtanulni illetve olcsón nyújtani, és mi az, amihez jelentős külső
kapacitást (anyagi forrásokat, szaktudást) kellene mozgósítania.
